Η στεγαστική πίεση στην Ελλάδα δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα, αλλά μιας δομικής ανισορροπίας: η προσφορά κατοικιών ανακάμπτει αργά μετά από δεκαπενταετή αποεπένδυση, ενώ η ζήτηση ενισχύεται ταχύτερα από την αύξηση των εισοδημάτων, τη σταδιακή επανενεργοποίηση της στεγαστικής πίστης, τις ξένες επενδύσεις, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και την αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών.

Τα αίτια της αύξησης των τιμών κατοικίας και των ενοικίων στην Ελλάδα υπό το πρίσμα της προσφοράς και της ζήτησης εξετάζει η νέα μελέτη πολιτικής με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» των Ιωάννη Ναβροζίδη, Χρήστου Λούκα και Νίκου Ρώμπαπα που δημοσιεύει σήμερα το ΚΕΦΙΜ.  

Γιατί ο εντοπισμός των αιτιών του υψηλού κόστους στέγασης μας αφορά όλους:

– Γιατί η στέγη είναι μία από τις μεγαλύτερες δαπάνες των νοικοκυριών και επηρεάζει άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα, την αποταμίευση και την ποιότητα ζωής. 

– Γιατί το πρόβλημα δεν αφορά μόνο όσους νοικιάζουν σήμερα, αλλά και τους νέους που θέλουν να φύγουν από το πατρικό τους ή να αποκτήσουν πρώτη κατοικία. 

– Γιατί οι υψηλές τιμές κατοικίας επηρεάζουν την κινητικότητα των εργαζομένων, την οικογενειακή αυτονομία και τελικά τη δυνατότητα δημιουργίας οικογένειας. 

– Γιατί δεν αρκεί να αναζητούμε έναν εύκολο «ένοχο», όταν το πρόβλημα προκύπτει από τη συσσώρευση πολλών παραγόντων τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και σ’ αυτή της ζήτησης.  

– Γιατί οι λάθος πολιτικές μπορούν να επιδεινώσουν το πρόβλημα αν αυξάνουν τη ζήτηση χωρίς να αυξάνουν την πραγματικά διαθέσιμη προσφορά κατοικιών. 

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η σημερινή στεγαστική πίεση δεν εξηγείται αποκλειστικά ούτε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ούτε από τη «χρυσή βίζα» ή την αύξηση των εισοδημάτων. Αντίθετα, προκύπτει από την αλληλεπίδραση μιας προσφοράς που παραμένει περιορισμένη και δύσκαμπτη με μια ζήτηση που ενισχύεται ταυτόχρονα από πολλούς παράγοντες. 

Σύμφωνα με το policy paper, η ρίζα του προβλήματος βρίσκεται στη βαθιά αποεπένδυση της περιόδου της κρίσης. Μεταξύ 2007 και 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά 84%. Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα το έλλειμμα νέας προσφοράς να παραμένει σημαντικό. 

Παράλληλα, το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει άμεσα το κενό. Αν και στην Ελλάδα καταγράφεται υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, μεγάλο μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση ή αγορά, λόγω παλαιότητας, ανάγκης ανακαινίσεων, νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αλλά και γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση. 

Τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης είναι τα εξής: 

• Η άνοδος των τιμών κατοικίας οφείλεται κυρίως σε ένα δομικό έλλειμμα προσφοράς, το οποίο δημιουργήθηκε από τη δεκαπενταετή συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και επιδεινώθηκε από τη γρήγορη επανενεργοποίηση της ζήτησης.  

• Η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, παρότι ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, αποτελεί σημαντικό παράγοντα αύξησης της ζήτησης. Καθώς τα νοικοκυριά αποτελούνται πλέον από λιγότερα άτομα, αυξάνεται η ανάγκη για περισσότερες κατοικίες, ιδίως μικρότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα.  

• Η αγορά κατοικίας παρουσιάζει έντονες γεωγραφικές και ποιοτικές ανισορροπίες. Η πίεση είναι εντονότερη στις αστικές και τουριστικές περιοχές υψηλής ζήτησης και ιδιαίτερα στα μικρά και πιο προσιτά ακίνητα.  

• Η πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια παραμένει περιορισμένη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών, ιδίως για τους νέους και όσους δεν διαθέτουν επαρκή ίδια κεφάλαια. Αν τα πιστωτικά κριτήρια χαλαρώσουν χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, η πρόσθετη ζήτηση μπορεί να ενισχύσει περαιτέρω τις πιέσεις στις τιμές.  

• Οι ξένες επενδύσεις, κυρίως μέσω της «χρυσής βίζας», και η βραχυχρόνια μίσθωση ενισχύουν τη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά δεν αποτελούν από μόνες τους την κύρια εξήγηση της ανόδου των τιμών σε εθνικό επίπεδο. 

Η μελέτη επισημαίνει ότι πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς να αυξάνουν αντίστοιχα την πραγματικά διαθέσιμη προσφορά κατοικιών ενδέχεται να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα ή ακόμη και να οδηγήσουν σε περαιτέρω άνοδο τιμών. Για τον λόγο αυτό, η σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας προϋποθέτει πολιτικές που διευκολύνουν την παραγωγή νέων κατοικιών, την ταχύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και τη μείωση των θεσμικών, διοικητικών και πολεοδομικών εμποδίων. 

Ο Πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, δήλωσε:  «Η στεγαστική πίεση που βιώνουν σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά, και ιδιαίτερα οι νέοι άνθρωποι στα μεγάλα αστικά κέντρα, δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με εύκολες εξηγήσεις ή αποσπασματικά μέτρα. Το πρόβλημα είναι βαθύτερο και διαρθρωτικό: για πολλά χρόνια η Ελλάδα σχεδόν σταμάτησε να παράγει νέες κατοικίες, ενώ σήμερα η ζήτηση επανέρχεται από πολλές διαφορετικές πηγές. Αν θέλουμε πιο προσιτή στέγη, πρέπει να εστιάσουμε στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, στη μείωση των εμποδίων που κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς και στη δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για την κατοικία. Χωρίς περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, οι πολιτικές που απλώς ενισχύουν τη ζήτηση κινδυνεύουν να μετατραπούν σε υψηλότερες τιμές». 

Το Policy Paper «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» συνέγραψαν οι Βοηθοί Ερευνητές του ΚΕΦΙΜ Ιωάννης Ναβροζίδης και Χρήστος Λούκας και ο Πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ Νίκος Ρώμπαπας.